Welche Nebenkosten sind umlagefähig? Der komplette BetrKV-Katalog

Ob eine Kostenposition in die Nebenkostenabrechnung darf, entscheidet nicht das Bauchgefühl, sondern §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dort stehen 17 Kostenarten, die der Vermieter umlegen darf, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Alles andere trägt der Vermieter selbst.

Die 17 umlagefähigen Kostenarten nach §2 BetrKV

• Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, vor allem die Grundsteuer
• Wasserversorgung (Verbrauch, Grundgebühren, Zählermiete)
• Entwässerung (Kanalgebühren)
• Heizung: Betrieb der zentralen Heizungsanlage inklusive Betriebsstrom, seit Oktober 2024 ausdrücklich auch Wärmepumpenstrom
• Warmwasser: Betrieb der zentralen Warmwasserversorgung
• Verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen
• Aufzug (Betriebsstrom, Wartung, Prüfung)
• Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege einschließlich Spielplätzen und Zufahrten
• Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen (Allgemeinstrom)
• Schornsteinreinigung (Kehrgebühren)
• Sach- und Haftpflichtversicherungen des Gebäudes
• Hauswart (ohne Reparatur- und Verwaltungsanteile)
• Gemeinschaftsantenne bzw. Breitbandanschluss (stark eingeschränkt, siehe unten)
• Einrichtungen für die Wäschepflege (Gemeinschaftswaschraum)
• Sonstige Betriebskosten, sofern im Mietvertrag konkret benannt

Was nie in die Abrechnung darf

§1 Abs. 2 BetrKV schließt zwei große Blöcke ausdrücklich aus:

• Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Kontoführung, Porto, Steuerberater, der eigene Arbeitsaufwand des Vermieters.
• Instandhaltung und Instandsetzung: jede Reparatur, vom tropfenden Wasserhahn bis zum neuen Dach, und Rücklagen dafür.

Häufige Streitpunkte in der Praxis: Die Wartung der Heizung ist umlagefähig, ihre Reparatur nicht. Beim Hauswart muss der Vermieter Reparatur- und Verwaltungsanteile herausrechnen. Eine Rechtsschutz- oder Mietausfallversicherung ist keine Sachversicherung und damit nicht umlagefähig.

Sonderfall Kabel-TV: seit Juli 2024 nicht mehr umlagefähig

Das sogenannte Nebenkostenprivileg ist zum 1. Juli 2024 entfallen. Kosten für einen Kabel-TV-Sammelvertrag dürfen seitdem nicht mehr über die Nebenkosten abgerechnet werden. Mieter schließen ihre TV-Verträge selbst ab. Umlagefähig bleiben nur der Betriebsstrom der hausinternen Verteilanlage, die Wartung einer Satellitenanlage und das Glasfaser-Bereitstellungsentgelt von höchstens 5 Euro im Monat (§72 TKG).

Sonstige Betriebskosten: nur mit klarer Vereinbarung

Position 17 ist kein Auffangbecken. Kosten wie die Wartung von Rauchmeldern oder die Dachrinnenreinigung sind nur umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag als konkrete Kostenart benannt sind. Ein pauschaler Verweis auf sonstige Betriebskosten genügt nicht.

vermiito bringt den kompletten BetrKV-Katalog als Vorlage mit, schlägt je Kostenart den üblichen Umlageschlüssel vor und warnt, wenn eine Position nicht umlagefähig ist. So landet nichts in der Abrechnung, was dort nicht hingehört.